• Uncategorized
  • 4

Hal yang perlu diketahui saat membeli rumah indent

Kali ini saya mau menulis seputar pembelian rumah indent berdasarkan pengalaman dan info yang saya ketahui. Tentu jika anda cari seputar pengajuan KPR sudah banyak blog dan situs yang memberikan informasinya dan kurang lebih sama infonya. Saya akan bahas lebih spesifik yaitu pembelian untuk rumah indent. Ok langsung saja ke pembahasannya.

Sebelumnya saya mau menjelaskan apa itu rumah indent. Dalam tulisan ini saya akan membahas rumah yang dijual namun secara fisik belum jadi alias hanya gambar saja. Di indonesia praktek penjualan rumah indent ini cukup banyak kita temui. Ada beberapa keuntungan dari sisi developer dan konsumen dalam prakterk penjualan rumah indent.

Developer tentunya dapat menjual rumah sebelum rumahnya dibangun dengan bantuan dana dari konsumen. Sementara konsumen mendapat harga lebih murah dibanding jika bangunannya sudah jadi . kenapa bisa lebih murah? Karena lingkungannya belum terbentuk sehingga dan developer tentunya membutuhkan tambahan modal untuk membangun rumah.

Namun ada kerugiannya juga membeli rumah indent. Sayangnya lebih banyak konsumen yang dirugikan. Selain tidak tahu kualitas bangunan juga rawan gagal bangun alias mangkrak dan developernya bangkrut. Untuk itu pemilihan developer yang bagus sangat diperlukan. Minimal sudah ada proyek perumahan yang sudah dibangun, jika belum ada resikonya tentu sangat bersar. Dukungan dan kerja sama dengan bank juga menjadi indikator developer cukup kredibel.

Sebenarnya pemerintah sudah mengatur hal yang menguntungkan konsumen yaitu Akad kredit baru bisa dilaksanakan ketika proses pembangunan sudah di atas 80-90%. Artinya bank baru akan membayar developer ketika rumah sudah berbentuk dan selama proses tersebut konsumen tidak boleh dipungut iuran bulanan. Namun ada celah dari proses ini yang dimanfaatkan developer untuk berbuat curang.

Seperti kita tahu untuk bisa akad KPR ada uang down payment 10-30% yang dibayarkan ke developer karena bank tidak boleh menyalurkan kredit 100% ke developer. Yang perlu anda ingat adalah anda belum berurusan dengan bank jika Surat Pemberian Kredit belum dikeluarkan bank untuk anda, biasa dikenal dengan istilah SP3. Sebelum ada surat tersebut maka anda tidak ada kewajiban apapun kepada bank. Perlu anda ketahui juga bahwa keluarnya SP3 bukan final atau anda bisa tenang dengan KPR anda. Sebelum akad KPR dilaksanakan maka posisi anda belum lah aman.

Kembali ke Down payment tadi. Kebanyakan urusan pembayaran DP adalah antara konsumen dengan developer, di sini bank tidak campur tangan dan cukup jarang bank campur tangan di sini. Jadi transaksi ini murni antara konsumen dengan developer. Sebelum DP biasanya ada uang tanda jadi atau bisa juga disebut NUP. Biaya ini tidak bisa ditarik dan tidak masuk dalam perhitungan DP. Pembayaran DP pun beragam ada yang harus langsung lunas atau bertahap. Sebaiknya pilih pembayaran pertahap walaupun anda mampu membayar lunas. Hal ini dilakukan untuk meminimalkan resiko jika pengembang tidak memenuhi janjinya. Cicilan DP juga tidak dikenakan bunga, sangat jarang developer mengenakan bunga untuk DP. Jadi sebaiknya anda manfaatkan.

Transaksi DP ini anda harus benar-benar teliti dan memilih developer yang kredibel. Resikonya jika anda sudah DP dan developer bangkrut atau kabur maka uang anda hilang. Dengan membayar DP bertahap maka resiko kehilangan dapat diminimalkan. Lakukan beberapa proses untuk meminimalkan resiko dan membuat kedudukan anda tidak lemah:

1. Usahakan buat PPJB atau Perjanjian Pra Jual Beli yang intinya nanti perjanjian tersebut menjadi Akta Jual Beli yang ditanda tangani notaris. PPJB dapat dibuat tanpa notaris ataupun dengan notaris, sebaiknya dibuat dengan notaris agar kekuatan hukumnya lebih tinggi lagi.
2. Selalu minta bukti tanda terima pembayaran DP sebagai bukti anda sudah membayar.

Dengan melakukan langkah di atas developer terikat pada perjanjian sehingga apabila bangkrut atau ingkar anda bisa menuntut developer tersebut dan kemungkinan uang anda masih bisa kembali. Tahapan DP inilah posisi paling rawan.

Setelah fisik rumah jadi 80-90% mintalah segera Akad kredit dengan bank. Bila developer sudah bekerja sama dengan bank proses ini akan lebih mudah karena segala urusan surat-surat dan pemecahan sertifikat sudah diatur oleh bank. Kita hanya perlu Akad dengan bank saja. Setelah Akad kewajiban pembayaran rumah sepenuhnya akan dilakukan oleh bank kepada developer. Di sini urusan kita dengan developer sudah selesai. Urusan kita sekarang dengan bank untuk membayar kewajiban pembayaran bulanannya.

Dengan melalui KPR kita diuntungkan dengan tidak perlu repot mengurus surat-surat lagi. Mengecek keaslian IMB, Sertifikat, dll adalah tugas bank dan sudah semua dikerjakan oleh bank. Kemungkinan kita membeli rumah dengan sertifikat yang masih sengketa atau IMB palsu sudah diminimalkan di sini. Bank tentu sangat berhati-hati dengan developer. Mereka memliki aturan sendiri untuk bisa bekerja sama dengan developer.

Pembelian Cash Bertahap tanpa melalui KPR 

Selain melalui KPR Bank, beberapa developer juga menerapkan sistem Cash bertahap. Biasanya jangka waktu sampai 5 tahun dan bisa tanpa bunga. Jika ada sangup melunasi dalam jangka waktu yang singkat pilihan ini tentu cocok dengan anda namun sekali lagi resikonya lebih besar dibanding lewat KPR. Jika developer sama sekali tidak bekerja sama dengan bank dalam artian sistem penjualanya menggunakan cash bertahap dan KPR namun konsumen yang mengurus sendiri maka anda perlu berhati-hati. Masalah surat-surat anda harus cek benar keasliannya dan tidak sengketa karena di sini proyek perumahan tersebut murni tidak ada kerja sama dengan bank.

Resiko developer pailit dan tidak mampu bayar sangat besar apabila developer tersebut tidak mempunyai modal yang cukup. Berbeda dengan developer yang bekerja sama dengan bank. Pada tahap pembangunan jika developer tersebut sudah pernah membangun 1 perumahan, bank biasanya akan memberikan sekian persen dana kenapa developer untuk membangun rumah.

Lakukan cash bertahap jika anda benar-benar yakin developer tersebut kredibel dan memiliki modal yang cukup untuk menyelesaikan proyeknya.

Tip supaya tidak kena bunga yang tinggi

Nah bagaimana kalau sebenarnya kita punya uang cash yang cukup atau kurang sedikit untuk membeli tunai namun kita tidak yakin atau takut ditipu oleh developer? Saran saya belilah dengan sistem KPR. Lah tapi nanti kena bunga dong?

Memang kita akan dikenalan bunga, biaya provisi, dst. Namun kalau kita hitung biaya seperti pengurusan pajak, notaris, dsb kita juga harus bayarkan. Hanya bedanya ada biaya provisi, pengalihan hak dan sebagainya serta bunga per bulan.

Kita manfaatkan saya pelunasan dipercepat. Beberapa bank memberikan fasilitas pelunasan dipercepatan setelah 1 tahun kredit. Nah lunasi saja setelah satu tahun, namun perlu dilihat dulu jika sertifikatnya sudah jadi. Biasanya kita dikenakan denda 1% dari sisi pokok hutang. Anggap saja bunga dan biaya2 tersebut kita keluarkan untuk mencegah resiko. Sisa uangnya bisa kita gunakan untuk ditabung atau diinvestasikan juga.

Memang awal2 tahun bank akan memperoleh porsi bunga yang lebih besar dengan sistem bunga anuitas karena hal tersebut digunakan untuk meminimalisir kredit macet. Bank memperoleh bunga yang lebih besar sebelum terjadinya kredit macet.

Sekian info dan berbagi pengalaman saya dalam membeli rumah indent. Memang resikonya besar namun bukan berarti kita tidak bisa mengurangi resiko tersebut.

You may also like...

4 Responses

  1. Farah Cornelia Muty says:

    Terimakasih. Artikel nya sangat membantu.

  2. Windhy says:

    penjelasannya cukup lengkap.trmakasih informasinya,,

  3. Suta says:

    Terima kasih infonya. Saya sekarang punya masalah dengan developer Pancanaka perumahan Bali Erfina. Saya membeli rumah indent dgn bantuan KPR bank BTN di Singaraja, Bali. Karena termakan bujukan sales yang mengatakan mereka akan menyelesaikan rumah tsb dlm waktu kurang dari setahun, saya beli rumah mereka dgn cicilan 3.6 juta per bulan selama 20 tahun. Tetapi sampai sekarang (1 tahun 6 bulan), rumahnya belum jadi juga. Hanya mungkin 60 persen. Bagaimana kira2 solusinya? Terima kasih.

    • Benidiktus Bina Kurniawan says:

      Sebelumnya apakah sudah ada akad dengan bank BTN? jika sudah ada anda bisa mengajukan keberatan dengan bank BTN karena sudah terjadi perpindahan tanggung jawab dari developer ke Bank.

      Namun jika belum akad dengan bank BTN, apakah ada perjanjian dengan developer? seperti PPJB? jika buktinya tidak kuat maka akan susah untuk mengajukan gugatan. Saran saya jika memang tidak bisa menunggu pembangunan rumah minta saja pengembalian uang dengan ketentuan yang ada pada perjanjian

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *